Як купити закордонну нерухомість на аукціоні?

Збираючись придбати нерухомість за кордоном, варто розглянути варіант покупки на аукціоні. Можливо, вам вдасться укласти вигідну угоду, особливо якщо з молотка продається конфіскований об’єкт.

Аукціони нерухомості особливо поширені в Австрії, Великобританії, Німеччині та США. В Іспанії, Хорватії та Чорногорії вони з’явилися недавно і не користуються популярністю.

Майже в усіх європейських країнах право на участь у торгах мають не тільки громадяни, але й іноземці. Виняток – Греція і Туреччина, де аукціони влаштовуються виключно «для своїх» і фактично є закритими, тому що інформація рідко доноситься до громадськості. В Іспанії росіянам бувають доступні аукціони, які організуються агентствами нерухомості, але не банками. В Австрії проводяться як торги, в яких можуть брати участь іноземці, так і аукціони тільки для австрійців. Це пов’язано з тим, що закордонні покупці мають право купувати нерухомість не у всіх регіонах країни.

 

Дві сторони однієї медалі

На торгах можна купити все: житлові та комерційні об’єкти, земельні ділянки і острови. На судових аукціонах продається в основному неліквідна нерухомість. Зазвичай це закладені об’єкти, власники яких не змогли розплатитися за кредитами. На добровільні аукціони виставляють нерухомість власники, які мають потребу в грошах. Часом з молотка йдуть рідкісні об’єкти; в цьому випадку у продавця є можливість отримати найбільш високу ціну.

Нерухомість на аукціоні іноді вдається купити дешевше, ніж на ринку, особливо якщо аукціон не анонсується і залучається мало покупців. Чим стабільніший ринок нерухомості країни, тим меншу знижку можна отримати. Наприклад, у Лондоні та Парижі можна зменшити ціну максимум на 15%, тоді як в проблемних регіонах Іспанії знижка доходить до 70%. Іноді вартість об’єкта буває символічною. Наприклад, в 2011 році на інтернет-аукціоні eBay була продана двокімнатна квартира в Індіанаполісі (США) всього за 1 дол. За такою ж ціною в 2010 році в Детройті пропонувався будинок з трьома спальнями.

Учасники ринку нерухомості відзначають плюси аукціонів:
Можна уникнути тяганини: на аукціоні угода укладається в лічені хвилини. Заявка на купівлю за юридичною силою дорівнює підписанню договору.
Немає газампінга: після удару молотка нерухомість переходить до покупця, і власник не має права розглядати інші пропозиції.
Можливість купити рідкісний об’єкт. У великих містах на аукціони іноді виставляють унікальні будинки (великої площі, на престижній вулиці і т. д.), а в сільській місцевості – незвичайні споруди, такі як колишні казарми або ферми.
Висока прибутковість від подальшого перепродажу. «Купив будинок за 70 тис. євро при оцінці в 14 тис. (більше не було покупців). Ремонт обійшовся в 80 тис. Зараз вартість будинку – близько 240 тис. Можна було обійтися без ремонту: просто знести стару будівлю (витрати – близько 30 тис. євро) і продати земельну ділянку за 130 тис. Прибутковість навіть у гіршому випадку залишає 20%», – розповідає Віктор Єрмаков, директор компанії Malik Immobilien, що займається продажем нерухомості в Німеччині.

Однак є й мінуси:
Відсутній газандерінг: після удару молотка покупець не може знизити ціну.
Часто будинок або квартиру не можна оглянути зсередини. В інших випадках огляди організуються у визначені дні та години. Іноді відвідати об’єкт перед покупкою дозволяється не більше двох разів.
Житло може бути зайнято орендарями. Не рекомендується купувати таку нерухомість, оскільки процедура виселення може затягнутися на місяці або навіть роки.
Лот на аукціоні в більшості випадків неможливо придбати із залученням позикових коштів. Виняток – Латвія, де компанія West Kredit займається кредитуванням покупок на торгах. За словами Бориса Бронштейна, директора Kaiser Estate, хоча росіяни і можуть взяти іпотеку для покупки нерухомості на аукціоні в Німеччині, але зробити це важко.
Якщо ви не можете бути присутнім на аукціоні особисто, то купувати нерухомість таким способом невигідно: послуги посередників коштують від 100 до 500 євро за один аукціон. Якщо потрібно відвідати кілька десятків аукціонів, торги обернуться збитками.

Ганна Розмисл, директор з маркетингу по Росії компанії MD International Real Estate, не радить купувати нерухомість на аукціонах. За словами експерта, аукціони створюють уявлення, ніби об’єкт можна купити дешево, однак це далеко не завжди так. Якщо нерухомість користується попитом, її продають за завищеною ціною.

Процедура покупки

Перед тим, як виставити нерухомість на торги, організатори (судові пристави, нотаріуси, власники) наймають фахівців для оцінки вартості об’єкта. Стартова ціна зазвичай становить 50-90% від ринкової. Чи буде перевищено поріг ринкової вартості, залежить від попиту на лот.

Якщо ви збираєтеся придбати нерухомість на аукціоні, в першу чергу замовте каталог аукціонного дому, який вас цікавить. Більшість будинків видають такий каталог за кілька тижнів до початку торгів. Перегляньте прейскурант, звертаючи увагу на кожну дрібницю. Вибравши відповідні будинки або квартири, не полінуйтеся з’їздити за вказаними адресами і оглянути нерухомість. Дізнайтеся думку місцевих жителів і ріелторів про це житло. Переконайтеся, що опис нерухомості в каталозі відповідає дійсності.

У більшості країн покупець може сам вирішувати, чи користуватися послугами юриста, але у Франції наймання юриста обов’язкове. Зверніться до юриста, якщо ви не розбираєтеся в місцевих законах, і найміть перекладача, якщо не знаєте мову.

Щоб зареєструватися на участь в аукціоні, в більшості країн потрібно надати банківський чек на суму 5-20% від стартової ціни. Якщо ви нічого не купите в ході торгів, цей чек вам повертається. Участь в аукціоні без застави загрожує штрафом. Чек може не знадобитися, якщо на продаж виставляється зовсім дешевий об’єкт (наприклад, у Франції – при продажу державної власності зі стартовою ціною менше 7 500 євро). Частина вартості, яка залишилася, виплачується протягом місяця після покупки. Якщо ви не встигнете виплатити всю суму, задаток не повертається. Крім чекової книжки, на аукціоні потрібно мати при собі документ, що засвідчує особу, та банківські реквізити.

Перед початком аукціону варто взяти у організаторів список лотів. Можливо, деякі об’єкти з каталогу будуть відсутні у списку, так як їх зняли з аукціону або вже продали. Коли ви захочете зробити ставку, ваш жест повинен бути зрозумілий аукціоністові. Бажано піднімати руку, тому що інші руху він може не помітити або неправильно витлумачити.

Якщо ви призначили максимально можливу для вас ціну, а інший учасник аукціону запропонував ще більше, – не торгуйтеся далі, але й не впадайте у відчай. Можливо, угода з якихось причин не відбудеться, і тоді продавець захоче зв’язатися з вами. Для цього залиште аукціоністові контактні дані.

Юлія Кожевнікова

Джерело: Tranio.Ru